Вопреки кризису элитное жильё в Ростове подорожает

Что происходит с элитным жильём в кризис? Упал ли на него спрос? Сколько сейчас стоят элитные квартиры в центре Ростова? Ответы на все эти вопросы попытался найти donnews.ru. В этом порталу помог директор по развитию «Ростовской службы недвижимости» Владимир Васильев.

Какое жильё в Ростове считается элитным?

Несмотря на то, что у каждого человека своё понятие об элитной недвижимости, существует несколько определяющих факторов. Во-первых, месторасположение. «Золотой милей» в Ростове считаются дома в пределах участка: Доломановский — Театральный — Садовая — Красноармейская.

Во-вторых, внешний вид дома. По словам Владимира Васильева, покупатели не гонятся за оригинальными строениями. Архитектура дома должна быть, прежде всего, понятна и традиционна. Будущее содержание дома не должно предполагать больших расходов.

В-третьих, на одном этаже элитного дома не может быть более 4 квартир, обычно — одна-две. Раз-два в год появляются клиенты, желающие купить весь этаж. Что касается площади самой квартиры, то тут предпочтения у каждого человека свои.
Однокомнатная квартира, как правило, должна быть не меньше 65 метров. Двухкомнатная — от 80 до 120 квадратных метров, трёхкомнатная — от 100 до 250 квадратных метров и более. Высота потолков в элитной квартире — не меньше 3 метров (в стройварианте).

В-четвёртых, у элитного дома должен быть свой закрытый двор, детская площадка, автоматические ворота. Обязательно наличие 1-2 парковочных мест на каждую квартиру.

Интересно, что последние два года в понятие элитности стало входить витражное остекление — ростовчане пытаются брать пример с Запада.

При этом каких-то дополнительных требований (к примеру, наличие теннисного корта, бассейна, культурно-оздоровительных комплексов) у ростовчан, в отличие от москвичей, нет.

По словам Владимира Васильева, элитность дома не зависит от того, сколько в нём этажей. К примеру, если 8-этажный дом стоит на спуске к Дону и оттуда открывается роскошный вид на Задонье, эта квартира будет считаться элитной, при соблюдении всех остальных критериев.

— Элитная квартира — та, у которой нет изъянов: благоустроенный красивый двор, ухоженная детская площадка, — отмечает Владимир Васильев.

Верхом элитной недвижимости всегда считаются пентхаусы — квартиры на последнем этаже.

Как много в Ростове пентхаусов?

— В Ростове часто считают, что если квартира на последнем этаже — то это пентхаус. Но нет, это просто квартира на последнем этаже, не более того, — подчёркивает Владимир Васильев.

Выход на крышу дома на Чехова, 63

Пентхаус предусматривает прежде всего отдельный лифт, независимую от дома отдельную инфраструктуру, террасу или веранду. Таких квартир, по словам Владимира Васильева, в Ростове ещё не построили. Есть лишь дома, в которых есть интересные квартиры на последних этажах. Такие дома можно пересчитать по пальцам: дом на Варфоломеева, 265, Социалистической, 150 (у каждой из четырёх квартир на последнем этаже своя веранда), Козлова, 65 (только в первой очереди), Пушкинской, 4а.

При этом то, что считается пентхаусами в Ростове, пользуется спросом. Среди всех квартир, которые худо-бедно похожи на пентхаус, на весь город осталась лишь одна квартира с хорошим ремонтом — в центре «золотой мили». По данным Владимира Васильева, её бы давно уже купили, если бы не два фактора: во-первых, в доме нет хорошего парадного, только узкий подъезд, во-вторых, многоэтажка граничит с двухэтажными и трёхэтажными постройками начала прошлого века.

В Ростове в стройварианте «пентхаусы» стоят от 20 млн рублей. Цена одного квадратного метра начинается от 120-125 тысяч рублей.

Последний непроданный пентхаус в центре «золотой мили»

Когда в Ростове был построен первый элитный дом?

В 1923 году на Серафимовича, 76. В трёхэтажном здании всего шесть квартир — по две на каждый этаж. Подъезд дома выходит на фасад, а внутри него — широкая лестница. Сам подъезд полностью застеклён. Внутри дома было печное отопление, высота потолков — 3,5 метра. Этот дом был построен как жилищный кооператив.

— Сейчас дом в очень хорошем состоянии, потому что он был построен на совесть. Всё лучшее, что было в зодчестве, воплотилось при его строительстве, — поясняет Владимир Васильев.

Дом на Серафимовича, 76

Имеет ли значение репутация застройщика при покупке элитной квартиры?

— Во все времена люди покупали то, что им нравится, независимо от того, кто это построил. При принятии решения люди руководствуются 4-5 пунктами. Имя застройщика будет в этом списке не на первом месте, но обязательно будет. Качество самой квартиры всегда было на первом месте, а имя застройщика — на третьем-четвёртом. Решение купить квартиру зависит от имени застройщика больше, когда человек покупает квартиру на стадии котлована. В таком случае престиж, надёжность и репутация компании поднимается с пятого-шестого места на второе-третье. На первом месте всё равно всегда будет планировка и вид из окон, — говорит Владимир Васильев. — 95% решений о покупке элитной недвижимости принимается на эмоциях.

И добавляет, что по качеству строительства практически все ростовские компании, строящие сейчас элитные дома, вышли на один уровень.

Какие дома пользуются спросом у ростовской элиты?

Пупом ростовской недвижимости являются дома, расположенные в границах участка: Университетский — Максима Горького — Соколова — Суворова. Дома в этом участке соответствуют большинству критериев элитности.

Среди таких домов можно назвать семиэтажный дом постройки начала 2000-х годов на Суворова, 55. Здесь квартира продаётся всего лишь за месяц-два, хотя вид из окна нельзя назвать каким-то завораживающим или уникальным.

— Он настолько качественно, красиво и добротно построен, что до сих пор пользуется непререкаемой популярностью. Это классика. Водитель и машина не нужны — всё в шаговой доступности, — говорит Владимир Васильев.

Также быстро продаются квартиры в доме на Чехова, 62, но только при соответствующей цене. Если завысить и без того баснословную цену, квартиру никто не купит.

Последний из построенных новых элитных домов, который пользуется популярностью, — жилой комплекс «Усадьба» на Пушкинской, 144. Квартиры здесь были проданы по цене от 120 тысяч рублей за квадратный метр и выше.

«Усадьба» на Пушкинской

— Элитная состоятельная публика предпочитает собственные частные дома. Солидные люди не будут покупать квартиру в доме, в котором ещё 100-150 квартир. Это сильные личности, они, как правило, индивидуалисты, — поясняет Владимир Васильев.

Дом на Чехова, 63, также становится одним из самых популярных и элитных в Ростове. Вторая очередь этого дома будет сдана в первом квартале этого года. Здесь застройщик продаёт квадратный метр за 90-100 тысяч, а частные лица перепродают от 120-130 и дороже.

Одним из лучших в городе домов по планировочным решениям считается дом на Островского, 95/13. Несмотря на то, что окна квартир выходят на Красноармейскую, у дома просторный подъезд, есть два входа. На одном этаже расположены три квартиры: двухкомнатная квартира общей площадью 70 метров, трёхкомнатная — 115 метров и четырёхкомнатная — 130 метров.

Дом на Чехова, 63

Какова доля приезжих среди покупателей элитного жилья?

По словам Владимира Васильева, половина из тех, кто покупает элитное жильё в Ростове, — это приезжие из Москвы, Питера, с российского Севера, Дальнего Востока. Как правило, это представители бизнес-элиты. Многие из них покупают для себя элитные квартиры на время работы в Ростове.

— После того как образовался Северо-Кавказский федеральный округ, представители Северного Кавказа перестали покупать квартиры в элитных домах Ростова. Для них центром внимания стали Пятигорск, Ставрополь, Кисловодск, Сочи, Краснодар, — рассказывает Владимир Васильев.

Насколько различается по цене и качеству жильё в Ростове и в Краснодаре?

Интересно, что по качеству строительства элитное жильё в Ростове и Краснодаре примерно одинаковое. Но если средняя цена квадратного метра в элитном доме в Ростове — от 85 до 120 тысяч и выше, то в Краснодаре почти вдвое ниже — от 45–55 тысяч рублей.

— Ростов находится на пути передвижения товаров, грузов, денег, людей в конце концов. Купив квартиру в Таганроге, Сочи и т. д., человек будет в тупике. Дальше ничего нет. А для купившего квартиру в Ростове всё поблизости — море, Кавказские Минеральные Воды, Северный Кавказ, Центральная Россия. Ростов — это пересечение торговых путей. Благодаря этому элитная недвижимость в Ростове пользуется спросом, её покупают! — говорит Владимир Васильев.

директор по развитию «Ростовской службы недвижимости» Владимир Васильев

Как изменилась стоимость элитного жилья в кризис?

В течение 2015 года по статистике цены на трёхкомнатные квартиры выросли. Но на самом деле квартиры стоимостью 8-10 млн рублей были распроданы, на рынке остались лишь квартиры за 12-14 млн рублей и дороже. Цены на однокомнатные и двухкомнатные квартиры остались практически на уровне 2014 года.

Такую ситуацию Владимир Васильев обуславливает несколькими факторами. Во-первых, резким сокращением предложения. Во-вторых, в последние годы строилось больше однокомнатных и двухкомнатных квартир.
Если несколько лет назад в центре Ростова строились 10-15 домов в год, из них 2-3 элитных, в последний год — лишь 3-7 домов, из которых в лучшем случае один претендующий на элитность. Кроме того, к 2014 году с рынка ушли квартиры, которые были отремонтированы в 2002-2008 годах.

Какие элитные дома будут построены в Ростове в 2016 году?

По прогнозам Владимира Васильева, строители будут заканчивать объекты, которые уже строятся. В ближайший год-два ни одного нового элитного дома в центре Ростова сдано не будет. Соответственно, цены на элитное жильё падать не будут.

— Предложений элитного жилья на этот год хватит с запасом, хотя на рынке уже наблюдается их дефицит. Но он не настолько критичный — походив немного, можно что-то выбрать. Я думаю, что в конце 2016 года выбрать приличное элитное жильё будет уже намного сложнее, — подытоживает Владимир Васильев. 

По его словам, в 2016 году цены на элитное жильё в Ростове падать не будут, они будут только расти примерно на 5-10% за год.